中再资产解析公募REITs一周年五大重点 保险资金稳定作用凸显

2022-06-23 18:05:37 来源:

  券中社6月23日讯,首批公开募集基础设施证券投资基金(公募REITs)市场运行近日满一周年,首批公募REITs迎来解禁。中再资产近日撰文阐释对公募REITs的研判观点。文章认为,要从服务国家发展战略的角度理解公募REITs业务,并基于此展望了未来重点机遇。该文特别结合解禁首日9单REITs的市场表现提出,保险资金起到了稳定作用,认为保险资金对公募REITs发展壮大的作用值得肯定和期待。

  文章原题《迎解禁潮,REITs市场进入新阶段》,全文如下:

  6月21日,中国首批9单公募REITs挂牌上市满一年后迎来首轮大规模解禁。虽然当天流通市值翻番,但市场有惊无险总体运行平稳。

  回望周年成长,REITs市场出现新特点,如品种增多、结构分化、保险机构稳定大盘作用凸显等。展望未来,创新仍是主基调,围绕服务国家战略导向,市场将继续扩大可投资范围,继续推动一级发行创新,扩大产品创新,促进交易机制创新。

  对于中国公募REITs,我们认为,有几个重点值得关注。

  首先,不同于境外REITs市场底层资产主要来源于不动产,中国REITs底层资产起步于基础设施,承载着服务国家发展战略的使命。这让中国REITs市场形成自身发展逻辑:首先,中国REITs市场在起步阶段重在稳步推进,规模目前还较小;其次,目前已上市12单中,50%集中为高速公路和仓储码头等交通运输类资产;第三,可流通份额偏低,前期整体可流通部分占比约1/3,即使本轮大规模解禁,仍有约1/3为非流通份额。这三方面特色其实都脱胎于相关政府部门对发展REITs市场的政策定位。因此,分析研判中国REITs,必须深刻理解国家战略,服务国家战略,同时尊重市场规则,才能把握政策机遇。

  其次,从市场表现来看,反映市价与发行价比值的REITs综合指数保持在120以上,并远超同期沪深300指数涨幅,与各类债券指数更不可同日而语。要理解指数表现,需要结合REITs结构,即中国REITs是采用双层交易结构的权益型证券投资基金。不同于国外市场化自发形成的国家或地区普遍采用的单层交易结构,中国REITs面世伊始就采用了独特的底层资产管理+证券投资基金管理的双层架构,虽然被认为增加了交易成本,但较市场探索形成的类REITs已经简化了私募投资基金环节。这一结构之所以能够支撑REITs产品整体涨幅远超同期沪深300指数,关键就是其权益属性。认识到这一点,也就能够理解REITs市场所有权型和经营权型两大类产品的不同走势,对REITs的估值模型参数和价格走势判断不至于南辕北辙。

  第三,从规模看,当前共有12单REITs上市,加上近日开始正式启动发行的国金中铁建,以及其他在两个交易所尚待放行的可数几单,REITs的发行上市进度和规模与市场各方期待存在一定差距。这背后有多重原因:首先,中国REITs承载了服务国家战略的使命,因此从底层资产的推荐甄选到作为封闭式证券投资基金监管,面临较高标准要求,高门槛挡住了不少潜在发行意向;其次,REITs本质上是盘活存量资产的一种证券化产品,不是包治百病的灵丹妙药,单从发行意愿来看,原始权益人通常不会把最优质的基础资产拿出来盘活,也不能奢望拿较差的基础资产去接受市场甄别,也就是说具备发行REITs意愿的基础资产一般是介于优和差之间的质量中等的沉淀资产,这也会限制一部分发行意愿;再次,REITs目前基本上是由各级发改委和证监会系统力推,主要是资金需求方和中介机构发挥作用,而银行保险行业目前只作为资金供给方,没有充分发挥应有的作用,这也客观影响了REITs的发行规模和进度。当然在这个过程中,中再资产等保险资管机构已发行基建强国主题的主投REITs的组合资管产品,创新了资金参与形式,在一定程度上推动REITs市场发展。

  第四,展望下一步,中国REITs在服务于国家战略过程中有哪些重点领域机遇,市场规模的边界如何?中国REITs的发展壮大要在服务国家战略中寻找发展方向,下一步市场可以聚焦十四五发展战略,沿着区域和产业两个主线,及早并深入挖掘体现政策意志的保障性租赁住房、数据中心等新型基础设施、绿色低碳等新能源资产,以及服务于人民美好生活追求的各类城乡基础设施改造更新等基础资产,这些领域必将会借道REITs分享更多的政策红利。如果用动态的发展的眼光看,未来从国内上百万亿存量不动产基础资产中发掘适合REITs去盘活的资产,在时机成熟后,参照国际经验,中国REITs市场规模用时1年突破万亿将可以期待。

  最后,从首轮解禁的9单REITs当日市场表现看,我们认为,保险资金在中国REITs发展壮大中的作用应该得到肯定和期许。我们注意到,截至收盘,当日解禁减持压力最大的中金普洛斯和广州广河无论是换手率还是成交金额都无明显放大。在对持有结构深入分析后发现,中金普洛斯的最大战略投资者中,泰康和大家等占比58%的保险资金基本无减持,平安等占比39%的保险资金在广州广河中同样无大规模减持操作。当日换手率和成交金额最大的是华安张江,日换手率为4.73%,成交量近4000万元,而其初始最大的战略投资者中基本无保险资金。之所以针对性分析保险资金,主要原因是我们一直认为,中国REITs是最符合保险资金配置需求的大类资产之一。尤其是在当下,服务国家战略,大规模建仓基础设施REITs,无疑是十四五期间包括保险资金在内的机构投资者最为正确的投资方向。

  (本文作者系中再资产管理股份有限公司投资与创新研究中心李刚)

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